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David Mayrand CHA
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Courriel dmayrand@maoki.ca

Présentation au Comité permanent des finances

La présentation qui suit est en réponse à l’étude exhaustive effectuée par le Comité permanent des finances sur les questions entourant le marché immobilier résidentiel canadien, l’incidence du marché du logement sur le système financier canadien et les enjeux inhérents à l’accès à la pro-priété de logements résidentiels. CLIQUEZ ICI télécharger notre mémoire.

Résumé

Nous désirons d’abord vous remercier de nous offrir l’occasion de vous transmettre une présentation sur l’incidence du marché du logement sur le système financier canadien et les enjeux inhérents à l’accès à la propriété de logements résidentiels. Comptant quelque 5 000 conseillers hypothécaires axés sur la collectivité, Les Architectes hypothécaires est la société de courtage la plus importante au Canada. Avec nos sociétés affiliées, The Mortgage Centre et Centres hypothécaires Dominion nous intervenons dans environ 38 % des ententes de prêts hypothécaires au Canada, ce qui est plus que chacune des cinq plus grandes banques.

Chaque année, nos conseillers hypothécaires travaillent en collaboration avec les prêteurs pour offrir aux particuliers et aux familles qui travaillent fort l’occasion de réaliser leur rêve, c’est-à-dire se garantir une sécurité financière à long terme grâce à la propriété. Dans plusieurs régions du pays, comme à Toronto et à Vancouver, nos clients ont fait preuve deprudence en épargnant pendant de nombreuses années pour accumuler la mise de fonds initiale et obtenir le droit d’avoir un prêt hypothécaire d’une institution financière ou d’une banque. Dans d’autres secteurs du Canada, comme dans les Prairies et au Québec, les aînés parmi les baby-boomers vieillissants et les jeunes familles font face à un avenir instable sur le plan économique et comptent sur la valeur nette de leur maison pour assurer la sécurité de leurs ressources.

Although we appreciate and share the government’s concern regarding the debt levels of Canadians, brokers across Canada were surprised by the extensiveness and immediacy of mortgage rule changes announced October 3rd 2016, which had significant impacts on thousands of our clients and your constituents. What was within reach for many, is no longer attainable, which has a direct and immediate impact on the economy at the local, regional and national level. The housing market represents roughly 13% of Canada’s GDP, so the impact is quite significant. Housing has been one of the major contributors to economic growth in recent years.

Tout en comprenant et en partageant les préoccupations du gouvernement en ce qui concerne le niveau d’endettement des Canadiennes et des Canadiens, les courtiers de partout au Canada ont été étonnés par l’étendue et l’urgence des changements aux règles hypothécaires annoncés le 3 octobre 2016, lesquels ont eu des répercussions importantes sur des milliers de nos clients et de nos concitoyens. Ce qui était accessible pour plusieurs n’est maintenant plus à leur portée, ce qui a une incidence directe et immédiate sur l’économie locale, régionale et nationale. Le marché du logement représentant environ 13 % du PIB du Canada, l’impact est donc plutôt important. Le logement est l’un des éléments qui a le plus contribué à la croissance économique au cours des dernières années.

Les Architectes hypothécaires appuie l’objectif du gouvernement qui vise à gérer l’environnement financier de notre pays de manière prudente et responsable dans un contexte politique et économique mondial en évolution rapide. Cependant, nous désirons exprimer notre désaccord respectueux à l’égard de la portée des changements de politiques et du moment où ils se sont produits, et nous sommes heureux et reconnaissants d’avoir l’occasion de présenter nos commentaires au nom de nos clients et de nos courtiers.

Vous trouverez ci-dessous nos perspectives et nos recommandations sur les principaux changements aux règles hypothécaires au Canada et sur la façon de rendre la propriété plus abordable pour les Canadiennes et les Canadiens.

Simulations de crise des taux d’intérêt pour tous les prêts hypothécaires assurés

Tous les nouveaux prêts hypothécaires doivent dorénavant se qualifier selon le plus élevé entre le taux affiché par la Banque du Canada (4,64 %) ou le taux contractuel. L’effet net sur les acheteurs d’une première maison est que leur pouvoir d’achat a ainsi été réduit de plus de 20 %, ce qui a des effets importants sur de nombreux acheteurs marginaux. Non seulement la simulation de crise réduit le pouvoir d’achat, mais elle fait en sorte que le logement est moins abordable plutôt que plus abordable.

Voici deux exemples concrets de clients qui ont été touchés directement

Un jeune homme de Lethbridge (Alberta) avait obtenu, en vertu des règles antérieures, une préautorisation pour un prêt hypothécaire de 250 000 $, mais il a vu sa préautorisation réduite à 200 000 $ en raison du taux de base utilisé dans la simulation de crise des taux d’intérêt qui est de 4,64 %. Il est célibataire, a un emploi et n’a aucune dette (après avoir remboursé un prêt pour un camion) et il peut facilement faire les paiements pour un prêt hypothécaire de 250 000 $.

Son objectif était de trouver une maison avec un logement au sous-sol ou avec suffisamment de chambres pour les louer à des amis. Cependant, il est maintenant dans une situation où il ne peut qu’acheter une petite maison ou une copropriété. Ses dépenses mensuelles prévues augmenteront puisqu’il n’aura plus la possibilité de louer des parties de sa maison ou il devra payer des frais mensuels de condominium/strata s’il possède une copropriété.

À London (Ontario), une jeune travailleuse a épargné 40 000 $ en cinq ans pour acheter une maison unifamiliale et, avec les nouvelles règles, elle peut se permettre uniquement un condominium. Cependant, trouver un condominium dont les frais mensuels sont suffisamment faibles pour pouvoir respecter son budget mensuel s’est avéré impossible; elle n’a donc pas eu d’autre choix que de continuer à louer son logement. Par conséquent, elle est incapable de se constituer un capital et puisque les prix des maisons augmentent, elle prend davantage de recul.

Ce ne sont que deux exemples de milliers de situations dont nous sommes témoins partout au pays. Des personnes et des familles qui ont vu leur pouvoir d’achat réduit de 20 % envisagent maintenant d’acheter des condominiums comportant des frais mensuels ou des maisons plus petites dans des endroits moins souhaitables, c’est-à-dire plus loin de leur travail, ce qui fera augmenter leurs frais de transport. Celles et ceux qui doivent maintenant reporter l’achat d’une maison pour épargner davantage s’enfoncent de plus en plus puisque, dans plusieurs régions, les prix des maisons (et les prix de nombreux biens et services dans notre économie) augmentent, et l’accès à la propriété devient de plus en plus hors de portée.

La conséquence non désirée de la simulation de crise des taux d’intérêt est que cela a rendu le logement moins abordable plutôt que plus abordable. Par exemple, le gouvernement de la Colombie-Britannique a lancé un programme de mise de fonds initiale pour aider les nouveaux acheteurs de maison à intégrer le marché.

Dans cette perspective, et même dans un marché qui surchauffe, nous croyons que la probabilité que le type de défaillance qui a prévalu aux États-Unis en 2008 se produise à nouveau est très faible étant donné que le taux de défaillance actuel du Canada est d’environ 0,28 %.

Les Architectes hypothécaires convient de l’objectif fondamental du gouvernement qui consiste à réduire le risque d’une augmentation majeure des défaillances si les taux augmentaient et nous convenons également que la simulation de crise des taux d’intérêt est la politique la plus prudente pour y arriver. À notre avis, utiliser le taux affiché de la Banque du Canada comme référence est cependant excessif puisqu’une augmentation de 2 points de pourcentage des taux hypothécaires du jour au lendemain est peu probable considérant le faible taux d’inflation et la croissance modérée au Canada.

Nous recommandons d’utiliser un taux de référence plus modeste qui se situe à mi-chemin entre le taux affiché de la Banque du Canada et le taux hypothécaire contractuel courant. Cela serait suffisant pour protéger les Canadiennes et les Canadiens contre le dépassement de leurs capacités financières en cas d’une hausse du taux d’intérêt.

Nouvelles restrictions sur les exigences d’admissibilité à l’assurance hypothécaire de prêts à ratio faible

L’assurance de portefeuille (s’appliquant à un bloc de prêts) sur les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible (dont la mise de fonds initiale est supérieure à 20 %), utilisée surtout par les prêteurs monogammes, doit maintenant respecter les mêmes critères que les prêts hypothécaires à ratio élevé (moins de 20 % de mise de fonds initiale).

De plus, les prêts hypothécaires dont la période d’amortissement est supérieure à 25 ans, les refinancements, les prêts hypothécaires pour des propriétés évaluées à plus de un million de dollars et les propriétés qui ne sont pas occupées par le propriétaire ne sont plus admissibles à l’assurance de portefeuille.

Ayant plusieurs sources de revenus pour financer les prêts hypothécaires, les prêteurs traditionnels (comme les cinq plus grandes banques) ont la possibilité d’assurer effectivement leurs propres prêts; on ne peut dire la même chose des prêteurs non traditionnels ou monogammes.

Les prêteurs monogammes accèdent aux fonds par l’entremise du marché des titres adossés à des prêts hypothécaires auquel ils peuvent accéder uniquement avec des prêts hypothécaires assurés. Par conséquent, ils comptent sur l’assurance de portefeuille pour financer leurs activités de prêt. À cause des nouvelles exigences, les investisseurs sont moins enclins à financer des prêteurs monogammes qui doivent maintenant faire payer des taux plus élevés, car les investisseurs s’attendent à une prime de risque, laquelle doit être transmise au consommateur. En octobre dernier, Genworth Canada a estimé qu’un tiers de son portefeuille monogamme de nouvelles assurances souscrites ne serait plus admissible à l’assurance prêt hypothécaire.

Les prêteurs traditionnels bénéficient donc d’un avantage concurrentiel puisque les taux des prêteurs monogammes montent. La disponibilité du crédit hypothécaire est réduite jusqu’au point où certains prêteurs monogammes se verront obligés de fermer leurs portes ou de fusionner avec d’autres institutions, cela réduisant également la concurrence dans le marché.

Encore une fois, tout comme pour les nouvelles règles de la simulation de crise, les conséquences réelles sont négatives pour le consommateur, car les maisons deviennent moins abordables. De même, les nouvelles règles interdisant l’assurance sur des propriétés non occupées par le propriétaire ajoutent une pression sur le marché de la location déjà tendu, car ceux qui investissent dans des immeubles locatifs font face à des taux plus élevés tout en ayant moins d’options d’emprunt.

De plus, considérant les limitations sur le refinancement (certains prêteurs ne l’offrent plus alors que d’autres ajoutent une prime), les consommateurs font face à des frais de service de la dette plus élevés. Bien que ce ne soit pas la stratégie fiscale la plus prudente, il est fréquent que des consommateurs consolident leurs dettes et remboursent la dette de consommation dont le taux d’intérêt est le plus élevé en la consolidant dans un prêt hypothécaire à taux d’intérêt plus faible. Cette option n’étant plus à leur disposition, les consommateurs sont confrontés à un fardeau global de la dette dont le taux d’intérêt est plus élevé.

Par conséquent, nous recommandons que le gouvernement renverse ces changements ou, à tout le moins, qu’il permette que des prêts hypothécaires refinancés et des prêts hypothécaires pour des maisons dont la valeur se situe jusqu’à un million et demi de dollars (étant donné que dans certains marchés importants, les maisons de plus d’un million de dollars sont monnaie courante et non un luxe) soient assujettis à l’assurance de portefeuille. Nous aimerions également voir le seuil du ratio prêt-valeur réduit à 75 % plutôt que de supprimer entièrement l’admissibilité à ces produits.

Règles de l’assurance hypothécaire et partage du risque avec les prêteurs

Le gouvernement fédéral garantit à 100 % les obligations d’assurance hypothécaire de la SCHL, une approche unique comparativement aux autres pays. Un programme de partage du risque avec les prêteurs hausserait le risque associé au financement hypothécaire et augmenterait le capital dont les prêteurs ont besoin. Encore une fois, alors que les banques sont suffisamment capitalisées pour retenir les prêts dans leurs livres, les prêteurs plus petits ne le sont pas et, de plus, ils devraient augmenter les taux des prêts hypothécaires afin de compenser le risque supplémentaire, augmentant ainsi les frais des consommateurs. En outre, alors que les prêteurs monogammes qui ne sont pas en mesure d’amasser suff-isamment de capital ferment leurs portes ou fusionnent avec d’autres pour demeurer dans le marché, il y aura moins de concurrence parmi les prêteurs, ce qui fera augmenter les taux et les frais des emprunteurs.

Même les banques sont susceptibles de transmettre le coût du partage du risque au consommateur en augmentant les frais et les taux hypothécaires, réduisant ainsi l’abordabilité du logement.

Du point de vue du consommateur, l’ef-fet net serait encore que le logement sera moins abordable plutôt que plus abord-able. À notre avis, cela est inutile en raison du faible taux de défaillance du Canada qui se situe autour de 0,28 % et du fait que la SCHL possède plus que nécessaire en ré-serve pour couvrir les prêts hypothécaires en vigueur dans le cas peu probable d’une hausse importante des défaillances.

Conclusion

Les Architectes hypothécaires reconnaît et comprend la préoccupation légitime du gouvernement en ce qui concerne le niveau d’endettement des Canadiennes et des Canadiens et son inquiétude à l’égard de l’abordabilité du logement. Dans le cadre de l’établissement et de l’analyse des politiques de logement et de prêts hypothécaires, il est important de se rappeler que 70 % des ménages au Canada possèdent leur propre logement. Bon nombre de Canadiennes et de Canadiens comptent sur la valeur nette de leur propriété comme coussin financier lors de leur retraite.

L’élément véritablement responsable du manque d’abordabilité est l’offre. Pour que le logement soit plus abordable sans ajouter à l’offre, il faudrait que les prix chutent, ce qui aurait un effet net négatif sur la sécurité financière des Canadiennes et des Canadiens. En même temps, les mesures visant à rendre plus difficile l’obtention d’un prêt hypothécaire réduisent l’abord-abilité du logement.

En rendant le logement moins abordable et en réduisant la demande (ce qui influe sur la valeur des propriétés), nous élargissons involontairement l’écart de richesse au sein de la classe moyenne canadienne. Nous exhortons fortement le gouvernement à cibler ses efforts relatifs à l’abordabilité au moyen d’une stratégie vigoureuse qui inclut les urbanistes, les promoteurs et les gouvernements municipaux et provinciaux afin de trouver des moyens innovateurs pour augmenter rapidement le parc de logements destinés tant à la propriété qu’à la location.

En ce qui a trait aux règles hypothécaires et aux recommandations, et en plus des recommandations ci-dessus, nous réitérons celles présentées par Professionnels hypothécaires du Canada qui sont les suivantes :

  • Suspendre toutes les mesures devant être mises en œuvre pour analyser si les changements déjà appliqués auront l’effet escompté par la politique.
  • Rajuster le changement du 30 novembre 2016 de manière à permettre que les refinancements soient assujettis à l’assurance de portefeuille. Si un ratio prêt-valeur de 80 % est inacceptable, il faudrait réduire le seuil à 75 % plutôt que de supprimer entièrement l’admissibilité à ces produits. Ce rajustement atténuerait une partie de la pression exercée par le désavantage concurrentiel que l’effet cumulatif de ces changements place sur les prêteurs non bancaires.
  • Réexaminer les exigences de l’augmentation de la réserve de capital des prêteurs mises en œuvre le 1er janvier 2017, particulièrement sur les prêts hypothécaires assurés.
  • Un examen des conséquences à long terme des prix selon les régions sur l’ensemble de l’économie canadienne, ainsi que des effets nuisibles supplémentaires possibles sur les économies régionales déjà sous tension, devrait être fait.
  • S’abstenir, pour le moment, de mettre en œuvre le modèle de partage du risque proposé.

Encore une fois, merci de nous avoir offert cette occasion et nous espérons avoir la chance de contribuer davantage aux politiques hypothécaires et financières dans le futur.

 

Dong Lee

Le président de Les Architectes hypothécaires

E:

dlee@mtgarc.ca

W:

www.archyp.ca

 




FIER D’APPUYER

Montant total amassé
16 804,00 $
En date du: 09/11/17
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